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Si avvicina la scadenza del versamento dell’acconto Imu dovuto per l’anno 2022 fissata per la data del 16.6.2022.

Il possesso di un immobile ubicato in Italia a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento rappresenta il presupposto oggettivo d’imposta.

Si fa presente che l’Imu è dovuta anche dai cittadini stranieri con immobili ubicati in Italia (detenuti a titolo di proprietà oppure locati e/o concessi in comodato), mentre non è dovuta dai cittadini italiani che detengono immobili all’estero.

Quest’ultimi, infatti, subiscono la tassazione nel paese in cui gli immobili sono ubicati, tuttavia il detentore dell’immobile può richiedere il riconoscimento di un credito d’imposta sull’IVIE versata in Italia e fino a concorrenza dell’imposta municipale pagata all’estero, nel caso in cui, appunto, venisse pagata sia Imu estera sia IVIE italiana.

Un caso a parte è rappresentato dagli immobili concessi in Leasing, per i quali l’articolo 9, D.lgs. 23/2011 dispone espressamente che il soggetto passivo IMU è l’utilizzatore, il quale deve versare l’imposta a partire dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, a nulla rileva la data di consegna dell’immobile.

L’Imu è dovuta anche dai possessori di immobili concessi in comodato, mentre non è dovuta nel caso in cui gli stessi concedano l’immobile in usufrutto.

In quest’ultimo caso, infatti, l’imposta è dovuta e versata dall’usufruttuario, salvo il caso in cui lo stesso abbia destinato l’immobile ad abitazione principale.

L’abitazione principale e le relative pertinenze non sono soggette ad Imu, solo qualora non siano classificate come abitazioni di lusso.

A livello nazionale, il trattamento Imu riservato all’abitazione principale ed alle relative pertinenze si basa sulle seguenti regole:

• per le abitazioni principali non di lusso e relative pertinenze (nel limite di una unità per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione), vige l’esenzione Imu.
  Si ricorda che un’abitazione è considerata non di lusso se rientrante nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
• per le abitazioni principali di lusso (se di categoria catastale A/1, A/8 o A/9) e relative pertinenze (nella misura massima di una unità per ciascuna categoria catastale, anche se iscritte a catasto unitamente all’unità ad uso abitativo), all’aliquota prevista dal Comune è applicabile la detrazione di 200 Euro, eventualmente aumentata dal Comune stesso fino all’azzeramento dell’imposta dovuta.
  In presenza di più pertinenze appartenenti alla medesima categoria catastale (p.e. n. 2 pertinenze accatastate nella categoria A/6), il contribuente può scegliere quella alla quale applicare il regime di favore previsto per l’abitazione principale.

  Al fine di individuare correttamente l’immobile sul quale possa vigere l’esenzione, si ricorda che:

  • per abitazione principale si intende l’immobile detenuto a titolo di proprietà nel quale il detentore abbia la propria residenza anagrafica ovvero la propria dimora abituale;
  • nel caso in cui una famiglia detenga due immobili nello stesso Comune e sugli stessi faccia valere due residenze anagrafiche e due dimore abituali diverse, l’esenzione è usufruibile in un solo immobile;
  • nel caso in cui una famiglia, invece, detenga due immobili ubicati in Comuni diversi e sugli stessi faccia valere due residenze anagrafiche e dimore abituali diverse, può applicarsi l’esenzione Imu su entrambi;
    • i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del D.M. 62 del 15.03.2017, ovvero fino alla data del 14.03.2017;
    • i contratti stipulati dal 15.03.2017, qualora non risultino stipulati gli Accordi Territoriali con il recepimento delle nuove disposizioni del predetto Decreto.
      Nel caso in cui la famiglia risieda e dimori abitualmente in un’abitazione costituita da più unità immobiliari, l’esenzione Imu è riconosciuta soltanto per una unità immobiliare salvo la c.d. “fusione catastale” (per esempio una casa singola composta da due unità abitative, soggetta successivamente a fusione catastale per unire le due unità, rendendola così esente da Imu).Per gli immobili assimilabili all’abitazione principale, la normativa italiana prevede dei trattamenti impositivi specifici a seconda sia delle caratteristiche oggettive degli stessi sia della tipologia di persone che vi possono abitare.

      L’assimilazione di un immobile ad abitazione principale può essere riconosciuta ex lege, ovvero dal Comune, per cui è possibile fruire:

      • dell’esenzione Imu, qualora l’immobile non sia di lusso;
      • oppure dell’aliquota ridotta deliberata dal Comune e della relativa detrazione prevista di 200 Euro, se l’immobile rientra in una tra le categorie A/1, A/8 A/9 (c.d. immobili di lusso).

      Gli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta

      Fermo restando che l’Imu è dovuta dai detentori di immobili concessi in comodato, per gli immobili concessi in comodato d’uso a familiari in linea retta di primo grado (genitori e figli), l’articolo 1, comma 10, Legge 208/2015 ha previsto la possibilità di ridurre del 50% la base imponibile Imu su cui calcolare l’imposta.

      Tuttavia, per usufruire dell’agevolazione prevista, si devono verificare le seguenti condizioni:

      • l’immobile deve costituire l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);
      • il comodante non deve possedere in Italia altri immobili abitativi, ad eccezione dell’abitazione principale;
      • il comodante deve risiedere anagraficamente e possedere dimora abituale nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato.
        In altre parole, l’abitazione principale del comodante e l’immobile concesso in comodato devono essere ubicati nello stesso Comune;
      • sia l’immobile concesso in comodato sia l’abitazione principale del comodante devono rientrare nelle categorie catastali incluse tra A/2 e A/7 (immobili non di lusso, ovvero non accatastati come A/1, A/8 o A/9);
      • il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

      In aggiunta alle predette condizioni, si ricorda che la riduzione del 50% della base imponibile Imu è applicabile anche agli immobili concessi in comodato al coniuge del comodatario nel solo caso di decesso di quest’ultimo e in presenza di figli minori (articolo 1, comma 1, lettera a), D.L. 34/2019).

      In presenza di tali condizioni, il contribuente non è più tenuto ad attestare, attraverso la dichiarazione Imu, il possesso dei requisiti necessari per beneficiare della riduzione del 50% presa in esame.

      Immobili locati a canone concordato

      Per gli immobili locati a canone concordato, di cui alla Legge 431/1998, ai sensi dell’articolo 13, comma 6-bis, D.L. 201/2011, l’ammontare dell’Imu dovuta, risultante dall’applicazione dell’aliquota deliberata dal Comune, è ridotto del 25% (va versato, quindi, il 75%).

      Per beneficiare di tale agevolazione, almeno una delle Organizzazioni firmatarie degli Accordi Territoriali deve certificare la conformità del contratto stipulato tra le parti rispetto all’Accordo Territoriale di riferimento.

      A tal fine, non rientrano nell’agevolazione prevista:

    • costituiscono una centrale di produzione di energia elettrica autonomamente censibile nella categoria D/1 oppure D/10;
    • sono posizionati su pareti / tetti / aree pertinenziali di un fabbricato, con obbligo di menzione in Catasto al termine della loro installazione. In particolare si rammenta che detto obbligo è previsto nel caso in cui l’impianto fotovoltaico integrato ad un immobile incrementi di almeno il 15% il valore capitale (o la redditività ordinaria) dell’immobile medesimo.
      

      Ruderi

      I ruderi, ovvero le costruzioni che presentano danni tali da rendere permanentemente inabitabile o inagibile l’unità immobiliare e registrate al Catasto nella categoria “F2 – unità collabenti”, non sono considerati fabbricati e, quindi, non sono soggetti ad Imu come tali.

      Impianti fotovoltaici

      La Circolare n. 36/E del 19.12.2013 emanata dall’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli impianti fotovoltaici sono da considerarsi beni immobili (e, quindi, fabbricati) da assoggettare a Imu qualora per gli stessi si verifichi l’obbligo

      Terreni agricoli

      Ai sensi dell’articolo 1, comma 13, Legge 208/2015, i terreni agricoli, ove per terreno agricolo si intende il terreno adibito all’esercizio delle attività indicate dall’articolo 2135 del Codice civile, ovvero l’attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura, di funghicoltura, di allevamento di animali e altre attività ad esse connesse, sono esenti Imu se:

      • ricadenti in aree montane e di collina in base ai criteri individuati dalla C.M. n. 9 del 14.06.1993;
      • posseduti e condotti da coltivatori diretti / IAP iscritti alla previdenza agricola, ovunque ubicati;
      • ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge 448/2001;
      • ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

      Inoltre, il MEF, nella nota 23.05.2016, protocollo n. 20535/2016, ha specificato che l’esenzione opera anche quando:

      • il familiare coadiuvante del coltivatore diretto è proprietario o comproprietario dei terreni agricoli coltivati dall’impresa agricola “coltivatore diretto”, di cui è titolare un altro componente del nucleo familiare;
      • il familiare che, esercitando direttamente l’attività agricola, risulti iscritto come coltivatore diretto nel nucleo familiare del capo-azienda ai fini previdenziali;
      • i coltivatori diretti/IAP, persone fisiche, iscritti nella previdenza agricola, che abbiano costituito una società di persone alla quale hanno concesso in affitto o comodato il terreno di cui mantengono il possesso e che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente.

      L’esenzione trova applicazione anche nel caso di terreno agricolo non coltivato (articolo 1, D.L. 4/2015).

      Fonte: Il Commercialista Telematico